# Comprar una nave: revisión de Catastro e IBI antes de cerrar

> Lista de comprobaciones catastrales y tributarias para una adquisición industrial sin convertir la due diligence en una promesa de corrección futura.

Fuente: [Reclamación IBI](https://reclamacionibi.vertizel.com/guias/compra-nave-revisar-catastro-ibi/)
Actualizado: 2026-08-06

Antes de comprar una nave, la revisión catastral y del IBI debe confirmar qué activo entra en el perímetro, qué datos están vigentes y qué obras o expedientes pueden cambiar costes después del cierre.

## Identificación sin atajos

Cruza referencias de recibos, certificaciones, escritura, Registro y plano. En complejos, revisa anexos, elementos comunes y unidades auxiliares. Una dirección comercial puede ocultar varias fincas.

## Fotografía del coste

Recopila varios ejercicios y separa valor, bases, tipo y cuota. Explica saltos con notificaciones u ordenanzas. No proyectes el último recibo sin considerar altas, obras o beneficios que puedan cambiar.

## Realidad física

Compara certificación con planos, licencias y visita. Prioriza cuerpos recientes, altillos, porches, demoliciones y usos que no cuadran. Pide al vendedor una cronología de obras y justificantes de declaraciones.

## Expedientes abiertos

Solicita relación de procedimientos, recursos, regularizaciones y notificaciones. Revisa quién continuará, qué autorizaciones harán falta y cómo se asignan costes y resultados. Una “reclamación en curso” no debe valorarse como ahorro.

## Hallazgos contractuales

Clasifica como hecho confirmado, riesgo, documento pendiente o cuestión posterior al cierre. Según materialidad, las partes pueden acordar entrega documental, cooperación, retención o condición. La redacción corresponde a sus asesores; el informe técnico no sustituye el contrato.

## Datos que deben sobrevivir a la operación

Entrega data room final con recibos, certificaciones, títulos, planos, licencias, accesos legítimos y responsables. El comprador no debería empezar su primera auditoría buscando referencias en cargos bancarios.

## Señales que no son descuento automático

Una diferencia detectada puede requerir corrección al alza, no tener efecto o no ser accionable. No la monetices en el precio como recuperación segura. Explica escenarios y coste de aclaración.

## Primeros 30 días tras cerrar

Verifica actualizaciones de titularidad, domiciliaciones, notificaciones y calendario municipal. Asigna dueño a cada expediente. La due diligence termina cuando los controles operativos funcionan, no cuando se archiva el informe.

## El cuadro de cierre catastral

Convierte los hallazgos en una tabla que el comprador pueda operar desde el primer día. Cada fila debe unir activo, documento, diferencia y obligación; un data room con cientos de archivos sin esa correspondencia no es un handover.

| Objeto | Estado al cierre | Evidencia | Responsable después del cierre |
|---|---|---|---|
| Referencia y unidad | Confirmado / pendiente | Recibo, certificación y título | Property |
| Cuerpos y superficies | Reconciliado / requiere técnico | Plano, licencia y visita | Facility / técnico |
| Obras recientes | Declaradas / en comprobación | Proyecto, final de obra y expediente | Vendedor o comprador según acuerdo |
| Recibos | Serie explicada / incidencia | Liquidaciones completas | Finanzas / fiscal |
| Procedimientos | Sin expediente / abierto | Escrito, justificante y notificaciones | Asesor designado |

## Escenario: la nave no coincide con el perímetro comercial

El teaser describe una nave de 18.900 m², la escritura identifica dos fincas y los recibos muestran tres referencias. La certificación revela una unidad de oficinas y otra de aparcamiento que el modelo financiero había incluido dentro del alquiler principal. Antes de discutir valoración, el comprador debe reconciliar **qué compra, qué explota y qué paga**.

La salida no es elegir la cifra que más se parece al folleto. Es un plano de correspondencias: finca registral, referencia catastral, unidad física, contrato y recibo. Si queda una referencia sin activo o un activo sin recibo, se abre una incidencia identificativa. Esa comprobación enlaza con la [due diligence catastral](/guias/due-diligence-catastral-inmobiliaria/) y evita que un supuesto “error de metros” sea en realidad un perímetro incompleto.

Cuando exista una discrepancia real, el contrato puede asignar cooperación o documentos, pero el comprador debe conservar una ruta independiente para pagos y notificaciones. La operación no pausa los calendarios administrativos.

## Fuentes citadas

- [Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2)
- [Sede del Catastro: productos y certificaciones catastrales](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-ES/productos.html)
- [Sede del Catastro: acceso a la información catastral](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-es/acceso_infocat.html)
- [Dirección General del Catastro: coordinación Catastro-Registro](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-ES/CoordinacionCatastroRegistro.html)

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