# Due diligence catastral inmobiliaria: alcance y entregables

> Cómo definir una revisión de Catastro dentro de una due diligence para cubrir identificación, descripción, coordinación, tributos y expedientes.

Fuente: [Reclamación IBI](https://reclamacionibi.vertizel.com/guias/due-diligence-catastral-inmobiliaria/)
Actualizado: 2026-08-06

La due diligence catastral debe tener un alcance definido: activos, fecha de corte, materialidad y acceso. Una consulta pública de cada dirección no cubre titularidad protegida, expedientes ni realidad física.

## Perímetro que se puede cuadrar

Obtén listado de fincas, referencias y recibos. Reconcílialo con el contrato y el Registro. Marca activos compartidos, anexos, aparcamientos y elementos comunes. Todo hallazgo posterior depende de este perímetro.

## Cinco pruebas por activo material

1. Identidad y titularidad coherentes.
2. Superficie y geometría reconciliadas.
3. Uso, antigüedad y construcciones plausibles.
4. Recibos y variaciones explicados.
5. Procedimientos y obras pendientes identificados.

No todos los activos requieren el mismo nivel. Aplica muestra y umbral explícitos.

## Registro de hallazgos

Cada fila debe contener hecho, fuente, riesgo, impacto cualitativo, responsable y recomendación. Distingue “no encontrado” de “no existe”. La limitación de acceso es un dato del informe.

## Severidad sin falsa precisión

Utiliza categorías comprensibles: bloquea identificación, requiere documento, requiere técnico, requiere asesor o control posterior. Evita asignar una probabilidad de éxito sin expediente.

## Red flags

Referencias que no cuadran, superficies materiales incompatibles, obras recientes sin rastro, titulares distintos, liquidaciones extraordinarias, expedientes abiertos y recibos ausentes merecen atención. Una cuota alta sin discrepancia no es red flag catastral.

## Privacidad del data room

Limita acceso, registra descargas y evita copiar datos personales a herramientas externas. Los outputs pueden usar IDs internos. Define devolución o destrucción al finalizar.

## Cierre y handover

Separa condiciones pre-cierre, obligaciones post-cierre y controles ordinarios. Entrega mapa de documentos y contactos. Un hallazgo no resuelto necesita propietario y fecha.

Antes de emitir el informe, reconcilia el número de activos revisados con el perímetro contractual y somete los hallazgos materiales a una lectura independiente. Esa revisión detecta referencias cruzadas, conclusiones sin anexo y lenguaje que presenta como confirmado lo que aún depende de una respuesta del vendedor.

La due diligence de calidad no promete que la cartera esté “sin errores”. Explica qué se revisó, qué se encontró y dónde queda incertidumbre.

## Diseña la muestra antes de abrir documentos

En una cartera grande, seleccionar solo los activos con mayor cuota puede dejar fuera tipologías, municipios o años de construcción que concentran otras clases de riesgo. Define estratos antes de revisar: uso, complejidad física, origen de la adquisición, obras recientes y calidad documental. Dentro de cada estrato, combina materialidad con señales observables.

El informe declara cuántos activos pertenecían al perímetro, cuántos se revisaron en cada nivel y qué controles no se aplicaron. “Se revisó una muestra representativa” no basta si nadie puede reconstruir la selección.

## Caso de control: tres referencias para dos activos

El listado del vendedor contiene dos centros, pero los recibos suman tres referencias. La tercera no se elimina como duplicado: primero se localiza en título, certificación y plano. Resulta ser un aparcamiento separado que comparte dirección comercial y que el contrato de venta sí incluye. El hallazgo no demuestra una incidencia fiscal; corrige el perímetro y evita que ese recibo quede sin responsable tras el cierre.

| Evidencia | Pregunta de contradicción | Estado admisible |
|---|---|---|
| Listado contractual | ¿Incluye todas las unidades y anexos? | Reconciliado / diferencia abierta |
| Certificación | ¿Corresponde a la fecha de corte? | Vigente / requiere actualización |
| Plano o medición | ¿Usa la misma magnitud que el dato comparado? | Comparable / no comparable |
| Recibo | ¿Se asocia a la unidad y ejercicio correctos? | Explicado / incidencia |
| Respuesta del vendedor | ¿Aporta documento o solo una declaración? | Verificada / pendiente |

La revisión independiente final debe intentar refutar los hallazgos materiales, no solo corregir estilo. Comprueba referencia, página citada, magnitud y fecha. Un hallazgo que no resiste esa lectura vuelve a “pendiente”; no se suaviza con lenguaje ambiguo.

Para una adquisición industrial concreta, la [revisión catastral de la nave antes del cierre](/guias/compra-nave-revisar-catastro-ibi/) convierte esta arquitectura de cartera en condiciones, entregables y responsables de la operación.

## Fuentes citadas

- [Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2)
- [Sede del Catastro: productos y certificaciones catastrales](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-ES/productos.html)
- [Sede del Catastro: acceso a la información catastral](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-es/acceso_infocat.html)
- [Dirección General del Catastro: coordinación Catastro-Registro](https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-ES/CoordinacionCatastroRegistro.html)

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