Qué comprobar
Unicidad de recintos
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para comprobarla: cada recinto físico debe aparecer una sola vez en el inventario reconciliado. Esta comprobación forma parte de Errores de Catastro en una nave industrial. Revisa además Reparto de comunes. La comprobación de «Expediente probatorio» se desarrolla en Documentos para revisar el IBI y los datos de Catastro.
Para demostrar que una superficie está contada dos veces no basta con encontrar dos cifras parecidas. Hay que probar que ambas representan el mismo recinto físico, bajo el mismo criterio, y que las dos alimentan la descripción o valoración sin un reparto legítimo.
Dale un DNI a cada recinto
Numera plantas, altillos, porches, oficinas y comunes sobre un plano. Usa ese identificador en todas las tablas. Cuando un documento agrupe zonas, muestra qué identificadores contiene. Esta técnica permite seguir un espacio aunque se llame “entreplanta” en el proyecto y “oficina P1” en la ficha.
Reconciliación en lugar de suma ciega
Construye una tabla con recinto, superficie útil, construida, ocupada y común cuando estén disponibles. Añade fuente y fecha. No sumes columnas entre sí: representan magnitudes diferentes.
La hipótesis de duplicidad aparece, por ejemplo, si el mismo altillo figura como planta propia y vuelve a incluirse íntegramente en la superficie de la planta baja bajo el mismo criterio. No aparece solo porque la superficie construida supere la útil.
Pruebas que suelen resolver el caso
Los planos acotados y secciones ubican físicamente cada recinto. El cuadro de superficies explica el criterio del técnico. Las certificaciones de todas las unidades revelan repartos. El expediente puede mostrar cómo se incorporaron los datos.
Si hubo una reforma, compara antes y después. Un cuadro antiguo puede conservar una suma que ya fue sustituida, sin que el dato vigente la utilice.
Control aritmético y control semántico
Primero verifica que las sumas internas cierran. Después confirma que las etiquetas significan lo mismo. Una suma exacta de conceptos incompatibles sigue siendo incorrecta; una diferencia aritmética puede ser legítima si incluye comunes o espesores que otro plano excluye.
Tres pruebas acumulativas
Una hipótesis de duplicidad sólida supera tres pruebas:
- Identidad espacial: ambas apariciones se refieren al mismo polígono o recinto, demostrado en plano.
- Identidad semántica: las dos cifras miden la misma magnitud —no útil frente a construida, ni privativa frente a comunes—.
- Doble incidencia: las dos apariciones entran realmente en el dato o cálculo vigente; no son una vista de resumen y su desglose.
Representa el linaje como un grafo. El recinto A-07 puede aparecer en el plano de planta, en el cuadro de superficies y en la certificación sin estar triplicado: si los tres nodos desembocan en una sola fila valorada, son fuentes concordantes. Solo hay doble incidencia cuando dos ramas independientes alimentan el agregado final.
Haz también la prueba de sustracción controlada. Retira una aparición en una copia del modelo y comprueba qué total deja de reconciliarse. Si desaparecen comunes legítimos o el total pasa a ser inferior al levantamiento, probablemente la hipótesis inicial confundía criterios. Esta simulación sirve para falsar, no para proponer directamente un nuevo valor.
Cómo presentar el hallazgo
Muestra un diagrama sencillo: recinto físico → aparición A → aparición B. Cita documento, página, superficie y criterio en cada aparición. Explica por qué no son participaciones o magnitudes diferentes.
Solo entonces corresponde cuantificar su peso en la descripción y analizar valoración, procedimiento y fechas. La supuesta superficie duplicada no se convierte automáticamente en el mismo porcentaje de reducción de cuota.
El mejor resultado posible también puede ser descartar la duplicidad y documentar por qué dos cifras que parecían iguales no lo eran.
Conserva el diagrama descartado: evita que el mismo falso positivo reaparezca en la auditoría del año siguiente. Si el problema afecta al reparto entre unidades, amplía el perímetro con la guía de elementos comunes.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-03 · Herramienta vinculada
Conciliador de superficies
Diferencias absolutas y relativas, con las preguntas documentales que faltan por resolver.
Revisión profesional
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