Qué comprobar
Previsión anual
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para documentarla: el presupuesto distingue importe recurrente, cambio conocido e incertidumbre. Esta comprobación forma parte de Auditoría del IBI en una cartera inmobiliaria empresarial. Conviene contrastarla también con Control anual de recibos del IBI y Refinanciación y datos catastrales. Para revisar también «Anatomía funcional del activo», continúa por Heterogeneidad de cartera.
Presupuestar el IBI de una cartera exige separar el dato confirmado de los escenarios. El último recibo es la base de partida, no una garantía: compras, obras, tipos municipales y expedientes pueden cambiar el coste.
Base cero documental
Importa una fila por referencia con último valor, bases, tipo, cuota y fecha. Valida contra el PDF. Asigna sociedad, centro de coste y calendario de pago. Los cargos bancarios sin referencia deben quedar en conciliación.
Tres capas de previsión
Confirmada: actos y ordenanzas ya conocidos.
Operativa: altas, bajas, transmisiones y obras previstas con fecha y responsable.
Contingente: revisiones o reclamaciones abiertas, expresadas como escenarios, no como reducción del presupuesto base.
Cada capa tiene fuente y grado de confianza.
No presupuestes el éxito
Una reclamación presentada no reduce el gasto hasta que exista efecto aplicable. Mantén la cuota prevista y añade una línea contingente si la política contable lo permite. Evita compensar honorarios variables con un ahorro hipotético.
Sensibilidades útiles
Modela cambios de tipo municipal o incorporación de nuevas referencias cuando exista base. No proyectes porcentajes de ahorro genéricos. Para activos en obra, utiliza hitos y rangos explicados.
Calendario de actualización
Revisa al publicar ordenanzas, recibir notificaciones, cerrar compras y terminar obras. Registra quién cambia un supuesto y por qué. Conserva versiones para explicar desviaciones.
Informe de variaciones
Separa desviación por tipo, base, perímetro, bonificación, recargo y error de previsión. Esta taxonomía mejora el año siguiente y señala activos para auditoría.
Calidad de datos
Mide recibos conciliados, referencias sin documento, estimaciones manuales y expedientes pendientes. Un presupuesto con cifra precisa y fuentes incompletas debe mostrar la limitación.
Gobernanza
Finanzas posee el modelo; property valida perímetro; fiscal revisa supuestos; facility informa obras. El proveedor de reclamaciones no debe ser quien apruebe el ahorro usado para justificar su propio encargo.
La buena previsión no acierta por casualidad: explica qué parte era conocida y qué parte era escenario.
Modelo de variación sin mezclar causas
Para cada referencia, parte de la última liquidación completa y descompón la previsión en campos. Una variación de cuota puede venir del perímetro, de la base, del tipo, de un beneficio o de un supuesto manual; cada causa necesita su propia fuente.
| Campo previsto | Fuente | Estado | Regla de actualización |
|---|---|---|---|
| Referencias activas | Registro maestro de activos | Confirmado / cambio previsto | Compra, venta, alta o baja documentada |
| Base | Último recibo y acto conocido | Confirmada / escenario | No alterar por una reclamación presentada |
| Tipo | Ordenanza del ejercicio cuando esté disponible | Confirmado / provisional | Sustituir el supuesto al publicar la fuente |
| Beneficio fiscal | Resolución y condiciones | Vigente / pendiente | Revisar vencimiento y cumplimiento |
| Contingencia | Expediente o cambio operativo | Escenario separado | Mantener trazabilidad y responsable |
Ejemplo de desviación explicable
Una cartera presupuestó 286.430 € a partir de los últimos recibos. Durante el ejercicio compra una unidad, termina una obra y un municipio modifica el tipo. El cierre no debería mostrar una única desviación desfavorable. Separa cuánto procede del nuevo perímetro, cuánto de la obra, cuánto del tipo y cuánto de errores del modelo. Si existe una revisión abierta, su posible efecto permanece fuera de la base hasta que haya un hecho aplicable.
Este desglose permite decidir si el problema fue falta de información, un supuesto razonable que cambió o una operación no comunicada. También alimenta el control anual de recibos: cada desviación sin causa se convierte en incidencia y cada causa repetida mejora el calendario del año siguiente.
Conserva el presupuesto original, las versiones y la fuente que justificó cada cambio. Sobrescribir una celda destruye la capacidad de aprender y puede hacer parecer exacta una previsión reconstruida después del cierre.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-07 · Herramienta vinculada
Priorizador de cartera inmobiliaria
Una cola de revisión explicable y exportable sin direcciones, referencias ni nombres de titular.
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