Qué comprobar
Objeto jurídico y descripción
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para comprobarla: el título acredita negocios y derechos; no certifica automáticamente la realidad física actual. El punto de partida es Índice de evidencias. El mismo expediente puede exigir comprobar Licencias de obra y Planos y mediciones para contrastar la superficie catastral. La comprobación de «Descripción catastral del inmueble» se desarrolla en Certificación catastral descriptiva y gráfica.
Cuando escritura y Catastro no coinciden, la tentación es elegir la cifra que favorece al propietario. El análisis correcto pregunta qué describe cada documento, en qué fecha y con qué método. Solo después puede determinarse si existe una desactualización, una diferencia de criterio o una cuestión jurídica.
No compares el total sin leer la frase
Extrae la descripción completa de la escritura: finca, linderos, parcela, superficie, construcciones, anexos y referencia. Anota fecha y título previo. Después haz lo mismo con la certificación.
Una escritura antigua puede contener medidas aproximadas o describir el estado anterior a una ampliación. Catastro puede incorporar una construcción y no una transmisión. La cifra aislada no cuenta esta historia.
Añade una tercera fuente: la realidad medida
Cuando la diferencia es física, el plano o levantamiento técnico permite saber qué existe hoy. Cuando afecta a titularidad o linderos, puede ser necesaria información registral y asesoramiento jurídico. No pidas a un plano que decida un derecho.
Clasifica la divergencia
- Identificación: referencia o unidad no corresponde.
- Superficie: magnitudes equivalentes ofrecen resultados distintos.
- Geometría: límites o huella no encajan.
- Titularidad: nombre, derecho o porcentaje difieren.
- Cronología: una fuente refleja una alteración posterior.
Cada categoría conduce a pruebas y procedimientos diferentes.
Descompón cada documento en afirmaciones
Una escritura y una certificación no son dos “versiones de la finca” que deban coincidir palabra por palabra. Extrae afirmaciones atómicas:
| Entidad | Atributo | Escritura/título | Catastro | Realidad técnica | Misma fecha y definición |
|---|---|---|---|---|---|
| Parcela | superficie o contorno | texto y fecha | gráfico/alfanumérico | levantamiento | sí / no / pendiente |
| Construcción C1 | existencia y superficie | descripción | desglose | plano medido | sí / no / pendiente |
| Derecho | identidad y cuota | título | titularidad catastral | no aplica | no es comparación métrica |
Después dibuja relaciones: una finca registral puede contener varios inmuebles catastrales; una referencia puede haber cambiado tras segregación; una construcción puede no estar descrita con el mismo detalle en el título. El grafo evita exigir igualdad uno-a-uno donde la estructura documental es diferente.
Ejemplo: el título menciona una parcela con nave de 1.800 m²; Catastro muestra 2.050 m² construidos; el levantamiento identifica 1.800 m² de nave y 250 m² de porche ejecutado después. La resta inicial era real, pero no necesariamente un error: la cronología del porche y su incorporación es la pregunta siguiente. Elegir 1.800 por proceder de la escritura borraría una alteración posterior documentada.
El problema de “según escritura”
Una solicitud que solo invoca la escritura puede fallar si no explica por qué el dato es actual y comparable. Añade planos, títulos de alteración y cronología. Si la realidad cambió después, la solución no consiste en restaurar automáticamente la descripción antigua.
Relación con el IBI
Incluso si se confirma una diferencia, estudia si afecta al valor, desde cuándo y qué recibos utilizaron el dato. Catastro y gestión tributaria son planos coordinados, no una única petición.
Resumen para decidir
Prepara tabla con campo, dato catastral, dato de escritura, realidad técnica, fecha y fuente. Formula la pregunta por campo. El buen resultado puede ser coordinar, actualizar, obtener otra prueba o descartar porque las magnitudes no eran equivalentes.
Para diferencias geométricas, continúa con Catastro y Registro; para superficies, utiliza la reconciliación de planos. La escritura abre la comparación, pero rara vez la cierra sola.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-05 · Herramienta vinculada
Constructor de expediente probatorio
Un índice imprimible de hechos, documentos presentes, ausencias y siguiente comprobación.
Revisión profesional
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