Qué comprobar
Espacio exterior
Dato → documento → contraste → conclusión prudente.
Para comprobarla: parcela, campa operativa y superficie construida no comparten la misma magnitud. Esta comprobación forma parte de Inventario integral de recintos. Revisa además Instalaciones singulares y Muelles de carga. Para revisar también «Discrepancia entre descripción y realidad», continúa por Mapa de señales.
La superficie exterior de una parcela industrial puede contener asfalto, hormigón, tierra, zonas verdes, almacenamiento, aparcamiento y viales. Llamarlo todo “campa” impide saber qué existe, qué se ejecutó y qué documento lo representa.
Cartografía de tratamientos
Sobre un levantamiento o plano fiable, dibuja polígonos por tipo de superficie. Añade drenaje, iluminación, cerramientos y otras obras permanentes cuando sean relevantes. Separa las zonas ocupadas temporalmente por materiales: el uso operativo no transforma por sí solo la construcción.
Libro de polígonos exteriores
Asigna un ID y conserva geometría para cada zona homogénea. No la definas solo por color de pavimento:
| Polígono | Tratamiento superficial | Base o estructura conocida | Drenaje | Iluminación/cierre | Uso temporal | Fase |
|---|---|---|---|---|---|---|
| E-01 | hormigón | sección de proyecto | red A | torres + vallado | maniobra | ampliación 2 |
| E-02 | zahorra | pendiente de verificar | cuneta | sin torres | acopio | original |
La topología también importa. Indica qué polígonos conectan con vial público, qué muelles sirven y dónde cruzan servidumbres o límites de referencia. Una misma textura en la ortofoto puede pertenecer a parcelas distintas.
Reconcilia la suma: superficie de parcela = cuerpos construidos + polígonos exteriores + zonas no clasificadas, sin solapes. La ecuación es un control geométrico, no una regla de valoración. Si queda área residual, localízala en el plano antes de repartirla proporcionalmente.
Límites antes que acabados
Comprueba primero qué área pertenece a la parcela y si existen cesiones, servidumbres, viales públicos o espacios compartidos. Una diferencia de pavimento carece de sentido si el polígono analizado está fuera de la referencia.
Utiliza título, cartografía y topografía para fijar geometría. Las marcas de una valla no siempre coinciden con el límite jurídico o catastral.
Historia de urbanización
Fecha pavimentaciones, ampliaciones, demoliciones y cambios de drenaje mediante proyectos, licencias, fotografías aéreas y certificados. Una campa actual puede ser el resultado de varias fases con alcances distintos.
Una repavimentación no equivale necesariamente a primera urbanización. Conserva la sección previa, el alcance de la obra y qué capas se sustituyeron. Del mismo modo, instalar luminarias o cambiar la circulación puede alterar la operación sin cambiar todos los atributos del polígono.
Qué puede ser una señal
- una gran zona pavimentada se representa como estado diferente;
- un vial cedido continúa dentro del inventario interno;
- una construcción exterior demolida sigue visible;
- la geometría de parcela no cuadra con un levantamiento;
- el expediente aplica un estado que ningún documento permite localizar.
La intensidad de tráfico, el almacenamiento o el número de camiones no son por sí solos datos catastrales.
Paquete de evidencia
Incluye plano por tratamientos, cuadro de superficies, cartografía, título, licencias y fotografías aéreas fechadas. Marca incertidumbres: zonas inaccesibles, límites discutidos o documentos pendientes.
Alcance de la conclusión
El técnico puede determinar qué hechos físicos están acreditados y estudiar su correspondencia con los criterios aplicables. Una comparación de €/m² entre campas vecinas no sustituye ese trabajo. Tampoco una peor condición comercial demuestra un ajuste.
En parcelas grandes, una medición bien dirigida puede aportar mucho valor. La dirección debe salir del mapa de señales, no de medir de nuevo todo el polígono sin pregunta.
Cruza primero los límites con la guía de cartografía catastral y solo después analiza tratamientos. Si la zona está fuera de la referencia o es un vial cedido, el acabado deja de ser la primera cuestión.
Evidencia
Fuentes consultadas
H-09 · Herramienta vinculada
Inventario visual de recintos industriales
Un diagrama imprimible, una suma reproducible y un registro de huecos documentales.
Revisión profesional
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Nuestros expertos pueden estudiar el caso sin que esta guía anticipe el resultado.